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STEP1 準備
- 不動産の基礎知識を知る
- 予算や借入の計画を立てる
- 土地や建物に対して具体的なイメージを描く
実際に物件を探す前に必要最低限の知識と計画を立てましょう
予算や返済の計画は銀行のＨＰなどを活用できます。これから出会う営業マンも具体的な希望や条件を聞いたほうが、 より的確に的を得た物件紹介から建物のプランまで、住まいの購入をトータルにプロデュースしてくれるはずです。
- ○○駅徒歩○分はどのような基準で決まるの？
- 不動産の表示に関する公正競争規約の規定により、道路距離８０ｍで、徒歩1分と算出します。※信号等の待ち時間は含まれません。
- 仲介手数料は全ての物件にかかるの？又、いくらかかるの？
- 不動産を購入する際、不動産業者を介し、仲介手数料を要するケースが多いですが、売主である個人又は業者（代理業者）から直接購入する場合は仲介手数料はかかりません。
仲介手数料の計算方式
物件価格が200万円以下の場合
物件価格×5%
物件価格が200万円超～400万円以下の場合
物件価格×4%＋2万円
物件価格が400万円超の場合
物件価格×3%＋6万円
※仲介手数料には消費税が加算されます。
例）1200万円の物件を購入→1200万円×3%＋6万円＝42万円×1.05（消費税）＝441,000円となります。 - 広告にある『新築○○○○万円』、この金額以外に必要な諸経費はいくらかかるの？
- 「新築」として売り出されている物件は原則として、外構費用や水道負担金等の建設付帯工事は含まれていますが、他に税金（印紙税、固定資産税・都市計画税の精算、不動産取得税、登録免許税）、金融機関の融資を受ける場合のローン事務手数料や保証料、販売会社に対する仲介手数料、司法書士への報酬、火災保険料などが一般的です。金額としては新築物件で４％～７％程度です。
諸費用は「買い方」によっても変わりますので、検討したい物件がある場合は担当営業マンに購入方法をきちんと伝えて、明確な諸経費を提示してもらいましょう。 - 頭金や自己資金はいくら必要なの？
- 契約の際に必要な頭金（契約手付金）の額や割合は業社によって異なります。担当営業マンに確認が必要です。
又、大手のハウスメーカーや仲介業者ほど、手付金の額に決まりが多いようです。広告等でまれに目にする「頭金0円 ＯＫ」の文句がありますが、ローンを組む場合、ローンには大きく分けて住宅ローンと諸経費ローンがあり、中には自己資金が全くない方でも、両方のローンを借入できる方もいます。
但し、借入には各金融機関の審査があります。 - 住宅ローン控除って何ですか？
- 住宅ローンを組んで住居用の不動産を購入した場合、借入の残高の最大１0％が所得税額から控除され、還付される制度です。
この制度を受ける為には建物の床面積や築年数、構造、及び所得に対する条件があります。詳しくは行政のホームページで確認下さい。 - Ａ社で見た物件をＢ社で購入することはできるの？
- 不動産業者の立場では、そのような行為はタブーとされていますが、何かしらの理由があってのことでしょうし、購入に関する媒介契約を結んでいなければ、基本的に可能といえます。
- 広告やインターネットに複数の会社で同じ物件が載っているのはなぜ？
- 業者間での情報共有により、独自の売主物件や専任物件以外は、ほぼ同じ物件を販売しています。よって同じ物件が数社の広告に掲載されている事は多々あります。多くの業者をまわるというより、要望に沿った物件を提案してくれる営業マンを探すという方が得策と思います。
- 建築条件付土地ってなんですか？
- その土地を契約した場合、その他に建てる建物の設計及び施工する業者が決まっているという条件です。建築条件付の場合には、土地売買契約書に条件付である事、一定の設計期間、及びその期間内に請負契約が締結されなかった場合は土地売買契約を白紙解除とする条件が記載されています。
- 定期借地権付戸建って何ですか？
- 平成4年に施工された新借地借家法に基づいて、借地契約された土地上の建物です。50年以上で期間が定められ、期間終了時に更地に戻して
貸主に返還しなければなりませんが、次のような利点もあります。
- 契約締結時に納めた保証金が、契約完了時に全額返還される。
- 相続、転売、賃貸できる。
- いつでも解約可能
- 建築、建替え、増改築は自由に出来る。
- 賃貸に住み続けるより、マイホームを購入した方が本当にいいの？
- 賃貸に住むメリットは、ライフスタイルの変化に合わせて自由に住み替えが出来る事、ローンを組んでいないので精神的負担がない、固定資産税
、修繕費用が不要etc・・・
デメリットとしては自由にリフォームができない、分譲タイプに比べるとグレードが劣る、定年後の住み替えは難しい、何十年家賃を払い続けても自分の資産にならないetc・・・
以上の様に、ライフスタイルや価値観によってどちらが得策かは変わりますが、ローンを組んで購入した場合、借主のご主人がお亡くなりになる又は、特定の疾病により働くことが出来なくなった場合は、残りのローンが免除になるという保障といずれは自分の財産となり、次の世代へ残せるということが購入の大きなメリットと言えます。社会的信用という意見もあります。
STEP2 選定
- インターネットや情報誌での物件選び
- 気になる物件を見学に行く
- 建設業者の選定
準備が整ったら、いざ土地探しです。まずはインターネットや情報誌、広告などで気になる物件をチェック
資料を請求したり、直接不動産屋に足を運ぶのも良いでしょう。建設業者を選ぶ際も、パンフレットなどの頼りすぎず自分の目で実際に建てた家などを出来るだけ沢山見学するようにしましょう！
- 物件（土地）を見るときの注意点は？
- 物件を見る際は前面道路の接道状況と隣地の状況の確認が重要ですが、まず道路に関して公道か私道か、私道であれば持分や、その負担金等はあるのか、又、建築基準法上の扱いも確認した方が良いでしょう。それと単純に前面道の幅員だけでなく、駅や幹線道路等からのルートは車での通行に問題が無いか・・・など。隣地の状況では、隣接する建物の構造規模や地盤の高低さ、境界部分の工作物を確認しましょう。
又、周辺の商業施設、学校、公園、お墓、線路までのルートや距離も確認しましょう。 - セットバック有って何？
- 現況幅員4m未満の建築基準法上の道路（42条2項道路）で、道路の中心から両側2mのラインを道路境界とする。
このセットバックに含まれている部分は道路としてみなされ、植木や工作物の新設はもちろんのこと、駐車、駐輪場としての利用も不可、建築対象面積に算入することも出来ません。 - 敷地の前の電柱って移動できるの？
- 移設は電力会社との協議の上で可能ですが、当然移設するところの前面所有者の承諾が必要です。
又、電柱間の距離は30mまで等の条件もあります。移設の際にはその工事費用の負担が発生します。 - 敷地の前のゴミ置場って移動できるの？
- ゴミ置場は各地域毎の町内会や自治会で管理されています。よって移動の相談はできますが必ずしも可能ではありません。
又、不動産仲介業者は現状の状況を充分把握して価格を決めていると考えられますので、ゴミ置き場があるからこの価格、と理解する方が良いでしょう。 - 建売業者は心配なんですか？
- 建売住宅という言葉に少しマイナスイメージがありますが、優良な建設会社も多く、過去の実績や施工例、アフターサービスや保証内容を確認すると良いでしょう。ただし、施工中が実際に確認できる注文住宅のほうが安心であることは確かです。
- 信頼できる営業マンの見分け方ってありますか？
- 最初に見分けると言うのは簡単ではないですが、基本的にはお客様から充分に希望や条件を聞く姿勢と、それに続く的確な提案や、アドバイスを くれる事。お客様にとってはじめての買い物という方がほとんどですから、充分かつ分かりやすく説明してくれるという事が基本といえます。
- 信頼できる不動産会社の見分け方ってありますか？
- 最初から見分けるのは難しいので、実績やサービス内容を確認する、会社に行ってみる、近状の評判を聞いてみるなど、ひとつずつの積み重ねで、自分の目で確かめましょう。「売りたいものを売る」ではなく、「満足頂ける提案をする」という考えであれば、じっくり話を聞いてくれる対応が信頼できる会社の対応ではないでしょうか？
- 位置指定道路って何ですか？
- 建築基準法第42条1項5号に基づき作られた幅員4m以上の道路（私道）で、都道府県知事から位置指定を受けた道路、行き止まりが多いです。
- 建物の坪単価って何ですか？
- 建築本体の工事費を延床面積（坪数）で割った金額、業者毎の施工費の目安になりますが、延床面積にどこまで含まれるのか（ベランダやポーチなど）、建物本体にどこまで含まれるかは、業者によって違いますので、気をつけましょう。
- 建物の工法って色々ありますが、何が一番良いのか？
- 工法毎に長所短所や特徴があります。工事費用にも差があります。予算やライフスタイルに応じて充分な検討が必要ですが、一般的な特徴については下記の通りです。
- 木造軸組
- 増改築が可能、大空間は不向き、日本の風土に適す、設計や施工の良し悪しが大きい
- 木造2×4
- 増改築には不向き、軸組に比べ広い空間が可能、気密性は高いが湿気がこもりやすい
- 鉄骨造（S造）
- 増改築には不向き、大空間が可能、遮音性が低い、コストが割高、高層建物向き
- 鉄筋コンクリート造（RC造）
- 増改築基本不可、大空間が可能、火災に強い、強度は高い、保湿性は低い、コストが高い
STEP3 商談・契約
- 購入を前提とした商談
- 見積書と資金計画の確認
- 契約書類等の確認
- 建物プランの確認
購入する不動産や、依頼する建設会社が決まりましたら、提案されたプランや見積書を再度チェックし資金計画を見直しましょう。現段階で計上されていない費用があるのか、流動的な金額の項目はどの程度のブレが生じるのかを十分確認しておきましょう。当然、契約を交わす前に契約書類も充分な確認が必要です。
- 土地の値段って安くなるの？
- 土地の近隣相場によりますが、売主さん（土地の所有者）次第です。基本的には、購入者が購入の意思表示としていくらなら買うという「買い付け証明書」を提出してからの交渉となります。
- 見積書の見方、注意点は？
- 項目がたくさんありますが、必要経費なのかや内容が不明な点等、疑問に思った点は納得がいくまで担当の営業マンに確認をしてください。
- 仮契約って何ですか？
- 法的な意味では、仮契約は存在しません。曖昧な状態を作り出す為、トラブルになる可能性が高いです。一般の方で本契約＝引渡し。事前に行う契約は仮契約になると思われている方がいますが、そのようなわけではありません。
- 重要事項説明って何ですか？
- 宅地建物取引業法に定められているもので、契約前に宅地建物取引主任者が物件の説明をする書面です。
- 不動産売買契約書ってどんなものですか？
- 売主は売る意思、買主は買う意思を書面にしたものです。買主は意思表示として手付金を預けることが条件となります。書面には、目的物件の特定・売買代金および支払方法、引渡し時期etcが記載されています。その他、トラブル時の処理方法などを取り決めた契約約款が記載されています。
- 建設工事請負契約って何ですか？
- 一般的には工事名称・場所・工期・請負代金などを記した「工事請負契約書」のほか、トラブル時の処理方法などを取り決めた「契約約款」と、請け負う工事内容・費用の詳細等が記載されています。
- 契約の手付金っていくらですか？
- 売買代金の1割～2割が一般的ですが、売り主によって代わってきます。自己資金からの用意が難しい場合などは、担当の営業マンに相談してみてください。
- 建物の付帯工事って何ですか？業者によって違うの？
- 建物を建築するに当たって必要になってくる工事です。例として、地盤改良工事、給排水工事、ガス工事、外構工事などですが、建築会社によって本体工事費に含まれているものが異なるケースもありますので、確認が必要です。
- 住宅ローンが借りれなかったら契約はどうなるの？
- 契約書に融資利用の有無を記載し、融資が受けられなかった場合、売買契約を無条件で白紙にできる事を特約に定めます。融資が受けられない場合、売買契約を解除するしかないわけですが、解除となった場合に手付金を放棄するなどの負担が無いように売買契約書に盛り込んでおくのが一般的になっています。
- 契約の解約ってできるの？
- できますが、買主からの手付金の放棄もしくは、契約書上に定められた違約金を支払わなければなりません。
- 地盤改良って何？
- 建物を建てるための土台を補強する工事のことです。地盤の状況に応じて表層のみであったり、杭を入れたりします。
- 住宅性能保障って何？
- 住宅の基本性能を長期間保証する制度です。施工会社や売主の不動産会社などが倒産した場合でも、保険金で修繕費用が賄われます。
- 瑕疵担保責任って何？
- 購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった「欠陥」＝「瑕疵」があった場合に、一定の期間中（契約書上に記載の期間）に売主や施工会社の責任を追及できることをいいます。
STEP4 土地取得
- 住宅ローン借入の手続き（土地分）
- 土地の所有権移転
- 建物プランの決定
契約が完了したら銀行などの金融機関に融資の申込み手続きを行います。各行のローンの商品の特徴や金利、諸経費を充分に比較検討して選定しましょう。資金の準備が整いましたら、実際に土地の所有権移転を行います。建物のプランも充分に打ち合わせを行い図面だけでなく、完成イメージや参考となる施工例やサンプルなどを活用して、プランを決定します。
- 住宅ローンを借りる銀行の選び方はあるの？
- 金利の優遇はもちろんですが、保証料や特約が標準の住宅ローンで組まれているなど、銀行によって異なります。
お客様のお勤め先や勤続年数などよっても内容が変わってきますので、いくつかの銀行に相談するのがよいと思います。 - 保証料って何？
- 住宅ローンを借りるときに、連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公的保証機関に連帯保証をしてもらうために支払うものです。借入金額と返済期間によって金額が変わり、長期返済になるほどローン保証料は高くなります。ローン契約時に一括払いする方式と、金利に上乗せして毎月支払う方式があります（融資金利プラス0.2～0.3％）。
- 団体信用生命保険って何？
- 住宅ローンを借りた人が死亡または重度の後遺障害を受けた場合に、ローンの残債務を一括返済してくれる保険のことです。
- 金銭消費貸借契約って何？
- 住宅ローンを組む為に銀行などの金融機関と結ぶ契約です。金銭消費貸借契約時に、購入物件の抵当権等が設定されることが多いです。
- フラット35って何？
- 住宅金融支援機構が行う証券化支援事業によってサポートされた長期固定金利の住宅ローンの名称です。融資対象になる住宅には最低床面積や建設技術などの条件があるが、保証料と繰り上げ返済手数料は無料最大35年間同じ金利で借入ができるのが特徴です。
- 所有権移転ってどこでやるの？
- 不動産を管轄する地方法務局に、所有権移転登記を申請することとなりますが、一般的には、不動産会社が司法書士の手配をし決済時に銀行等で同時に行うことが多いようです。
- 最適な住宅ローンの組み方は？
- 金融機関によって、住宅ローン商品の内容、金利が違います。ミックス返済といって、全期間固定と変動、全期間固定と短期固定などを組み合わせる方法もあり、繰上返済が出来る方、総支払い利息を抑えたい方には効果があります。
いずれにしても、それぞれのライフプランや家庭の収支によって最適なローンの組み合わせは変わりますので、ファイナンシャルプランナー等にアドバイスを求めるのが良いでしょう。 - 住宅ローンの手続きは自分で全部やるの？
- 必要書類などはお客様に用意していただきますが、担当の営業マンが代行して手続きをしている会社が多いです。
- 建物プランについての注意点は？
- 建築プランの内容が建築基準法や関連法令に適合しているかどうか、都道府県または市区町村の建築主事に申請して、確認を受ける必要があります。これを「建築確認申請」と呼びます。
- 建築確認申請って何？
- 建物を建築する場合に、その計画が建築基準法等に適合するものかどうか、建築主事の確認を受けるための申請をすることで、申請書を提出するのは、都道府県または市区町村の建築主事のほか、民間機関である指定確認検査機関です。
STEP5 着工・完成・入居
- 建設工事の着工
- 住宅ローンの借入手続き（建物分）
- 入居準備
建物プランが確定したらいざ着工ですが、最終の資金計画を確認しましょう。特に注文建築で建てる場合は、当然建物の仕様、大きさなどにより建築費用が増減します。完成前に住宅ローンの手続きを行うと並行して、入居の為の準備に入ります。
- 地鎮祭って何？やるべきなの？
- 工事を始める前に敷地を祓（はら）い鎮める祭事のことです。絶対にやらなければならないということではありません。最近はやられない方も増えてきています。
- ご近所への挨拶はいつのタイミングで？
- 工事着工前と入居時にご挨拶するのが良いと思いますが、工事着工前には建築会社の現場監督が代行して行うことも多いです。
- 着工してはいけない日ってあるの？
- 三隣亡や土用の日はできるだけ避けたほうが良いといわれています。
- 工事期間って普通どれくらいかかるの？
- 建築会社や建築工法、階数によって様々ですが、一般的には3ヶ月～4ヶ月です。
- 工事中にチェックした方が良いことって何？
- 入居時に見ることの出来ない床下や屋根裏等の箇所はチェックした方が良いと思います。建築現場によく足を運ぶと大工さんとコミュニケーションをとる事もできます。
- 着工金、中間金は必要なの？
- 建築会社によって変わってきます。建築後に全額支払う会社や、着工時と建築後の2回に分かれている会社など様々です。
- 上棟式って何？
- "軸組工事の最後に棟木を上げるときに行う儀式です。上棟式は「儀式」というよりも施主が職人さんをもてなす「お祝い」と言えます。
- 完成後の検査の注意点は？
- 図面通りに建築されているかは当然ですが、サッシや建具の建付けや工事中の傷などは確認した方が良いと思います。
- 建物の保証はどこまで保証してくれるの？
- 建築会社によって違いはありますが、基本的には基礎や柱などの構造耐力上の主要な部分と雨水の侵入を防止をする部分が保証されます。
- 火災保険・地震保険はどこまで保証してくれるの？
- 保険会社やオプションによっても変わっていますが、建物と家財に対して保険を掛けることができます。地震保険は基本的に火災保険とセットでの加入が条件となり、火災保険の保険金額の50%までしか保険金を掛けられません。
- 外構工事って何？
- 代表的な例としては、門、車庫、カーポート、塀、柵、垣根などです。
- 外構工事は入居後にやることもあるの？
- 建物が完成する前後より外構工事ができる状況になることが多い為、入居後にされる方も多数いらっしゃいます。
- 引越し業者は紹介してもらえるの？
- ほとんどの不動産会社や建築会社で紹介してもらえると思います。
